goldenageadmקניית דירה מקבלן היא עסקה מורכבת הרבה יותר מקניית דירה קיימת (יד שנייה). זהו כלל שחשוב לזכור לפני כל חתימה על הסכם קניה שכזה, ולכן חובה עליכם לשכור שירותי עורך דין מקרקעין שמייצג אתכם לפני כל קניית דירה מקבלן.
יש מי שחושבים שקניית דירה מקבלן היא עסקה פשוטה יותר מקניית דירה קיימת. אז נכון, יש מקרים בהם קניית דירה קיימת יכולה להיות מורכבת ולא פשוטה אך במרבית המקרים מדובר על קנייה הרבה יותר בטוחה עבורכם מקניית דירה מקבלן.
מדוע קניית דירה מקבלן מורכבת או מסוכנת יותר?
קניית דירה חדשה מקבלן יכולה להיות מורכבת או מסובכת כיוון שבמרבית המקרים מדובר על קניית דירה על הנייר או קניית דירה בפרויקט שרק החל להיבנות. בשני המקרים אתם לא באמת יודעים מה תהיה התוצאה הסופית ומה תקבלו בפועל. בדירה קיימת אין את חוסר הוודאות הזה.
נכון, יש הדמיות, דגמים ושרטוטים שונים שנועדו להציג לכם את הבניין והדירה העתידיים בצורה הטובה ביותר, אבל יש לקחת בחשבון שאלו רק "תכניות על הנייר" ולא מה שיקרה בפועל לאורך חודשים ארוכים של שניה ושינויים שונים שאפשריים שיקרו.
יש כמה מקרים שיכולים להשפיע על התוצאה הסופית:
- חוסר שקיפות – בהדמיות ובשרטוטים השונים הקבלנים מציגים רק את הפרויקט שלהם ולא מתייחסים לסביבה שיכולה לכלול מרכז מסחרי רועש סמוך לבניין או מרפסת של בניין שכן שפונה בדיוק מול חדר השינה העתידי שלכם. אלו אלמנטים שבהחלט יכולים להשפיע על האטרקטיביות של הדירה שאתם חושבים לקנות.
- מפרט הדירה – בשיחות המכירה הקבלן תמיד יהנהן בחיוב לבקשות שלכם על עוד נקודת חשמל, הוספת נקודות תקשורת או ריצוף בגוון ספציפי אבל אם אלו לא כתובים וחתומים בהתחייבות שלו, אז סביר להניח שהוא "ישכח" מהם כעבור שנה או שנתיים ברגע מסירת הדירה. אז השינויים הללו יעלו לכם כספים רבים.
- היתרי בניה – תתפלאו אבל חלק מהקבלנים מוכרים דירות בפרויקטים שעוד לא קיבלו עבורם היתר בנייה. יש סבירות רבה שבהמשך יקבלו את ההיתר אבל לא בטוח שהוא יהיה כמו שציפו לו והדבר ישפיע על מבנה הבניין ומפרט הדירה העתידית שלכם. חובה לוודא שיש לקבלן היתר בניה לפרויקט.
אלו כמובן רק דוגמאות למצבים שעלולים להתרחש בעת קניית דירה מקבלן ומדוע אתם חייבים עורך דין מקרקעין שילווה אתכם לאורך כל הדרך, יערוך בדיקות שונות עבורכם וגם יוסיף הערות לחוזה בטרם תקנו את הדירה.
האם ניתן לשנות את החוזה שמגיש הקבלן?
התשובה היא בהחלט כן וגם חובה לעשות זאת. יש לזכור שהחוזים האחידים לכאורה שמגיש הקבלן לכל הדיירים בפרויקט מנוסחים על ידי עורכי דין שמייצגים רק את האינטרסים שלו. אתם צריכים לשמור על שלכם ורק באמצעות שירותיו של עורך דין קניית דירה מקבלן תוכלו להבטיח אותם.
יש לבקש את החוזה מהקבלן כדי שעורך הדין שלכם יעיין בו ויעיר הערות שונות ואם הקבלן מסרב לכך אז יש סיבות לדבר וכדאי להתרחק מיד מהעסקה. אם החוזה עובר לידיים שלכם, סביר להניח שעורך הדין שלכם יוסיף הערות שיש לציין בו ויבטיחו אתכם להמשך הדרך.
ההערות הללו נוגעות לרוב לשלבים השונים של התשלומים לקבלן, התחייבויות שלו בנוגע למפרט הדירה, לוח זמנים הוגן כלפיכם וכן הלאה.
כמו כן יש לקבל יעוץ מעורך הדין שלכם בסוגיות של מיסוי מקרקעין עוד בתחילת התהליך כדי לברר מה צפוי לכם בהמשך ולדעת אם יש לכם תקציב לכך.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד חן טיגר, עורך דין מקרקעין בחיפה, אשר מעניק ליווי וייעוץ משפטי למוכרים וקונים בעסקאות מקרקעין. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בקרית אתא או עורך דין מקרקעין בקרית מוצקין – עו"ד חן טיגר הוא הכתובת!